报告：一季度房地产业金融环境略有改善，房价跌幅见底

报告称，根据央行《金融机构贷款投向报告》，截至 2023 年一季度末，个人住房贷款余额为 38.94 万亿元。同比增速连续 24 个季度回落，并创下 2011 年以来的最低值 0.3%。主要原因有两方面，其一是当下居民收入受经济影响较大，居民提前还贷的预期较为强烈；其二是居民对房价预期较差，购房意愿不足导致需求端明显收缩。今年 4 月房地产市场成交复苏疲软，预计二三季度全国个人住房贷款余额同比增速有一定概率继续下行甚至转负。
同时，2023 年一季度全国首套房贷平均利率继续下降，季度末已低至 4.02%，创下 2011 年以来的最低记录。
报告指出，主要原因是首套房贷利率政策的调整优化。今年央行对房地产市场的政策主基调为 " 既管冷、又管热 "，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策。截至一季度末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有 96 个。其中有 83 个城市下调了首套房贷利率下限，12 个城市直接取消了首套房贷利率下限。而这些城市执行的下限与 5 年期 LPR 相比，低 10-40 个基点不等，带动全国首套房贷平均利率持续下滑。
报告显示，今年一季度，房地产开发企业到位资金 34708 亿元，同比下降 9.0%。其中，国内贷款 4995 亿元，下降 9.6%；利用外资 8 亿元，下降 22.7%；自筹资金 10171 亿元，下降 17.9%；定金及预收款 11909 亿元，下降 2.8%；个人按揭贷款 6188 亿元，下降 2.9%。易居研究院认为，该指标相较去年年末已开始改善，但未来修复过程仍存在一定的不确定性，后续有必要继续激活购房市场并加大对房企的支持。
报告将中国房地产业金融环境指数和百城房价指数同比涨幅进行对比。
易居研究院称，经过几次涨跌周期的验证，发现中国房地产业金融环境指数和百城二手房价格同比涨幅二者的整体走向基本一致。但中国房地产业金融环境指数具有一定的领先性，房价同比涨幅表现出明显的 " 货币 " 效应，即房价走势滞后于融资环境变化趋势。
2011 年至今，中国房地产业金融环境指数有 4 个阶段低点，分别出现在 2012 年一季度、2014 年三季度、2018 年二季度和 2022 年一季度；百城二手房价格指数同比在 2022 年前也有 3 个较明显的阶段低点，分别出现在 2012 年二季度、2015 年一季度和 2019 年三季度。
报告指出，对比前 3 轮周期内低点的出现时间，中国房地产业金融环境指数的阶段低点分别领先百城二手房价格指数同比 1 个季度、2 个季度和 5 个季度。结合近几个月百城二手房价格指数环比走势，推断 2022 年四季度大概率为本轮周期的百城二手房价格同比跌幅的阶段低点 ( -4.6% ) 。
报告称，2023 年一季度，房地产业金融环境指数有所回升，同时百城二手房价格同比跌幅小幅收窄至 -3.6%。预计金融环境指数四季度可能由负转正，而百城二手房价格指数可能明年年初止跌转涨。 ( 中新经纬 APP )